SUBASTAS DE FORECLOSURE
ABF Integral Consulting, Inc., ofrece servicios para comprar propiedades en ejecución hipotecaria en las subastas en línea en los condados de Miami-Dade /Broward, (otros condados están disponibles a petición del cliente) esto incluye todos los servicios de apoyo legal, investigacion del titulo y análisis de todas las propiedades a la venta en subasta, una vez recibido el título de propiedad, nos encargamos de las relaciones de los inquilinos u ocupantes y desalojo residencial si necesario, negociación de la deuda de asociacion o condominio si la hubiere y negociacion de violaciones o multas con los condados o ciudades.
Preparamos y proporcionamos, listas mensuales preliminares por cada ciudad en ambos condados (Miami-Dade y Broward), una lista diaria completa de propiedades a ser subastadas al día siguiente, incluyendo el análisis de costo/beneficio y además, proporcionamos análisis individual por cada propiedad comprada, incluyendo todos los costos y rentabilidad, depende de la preferencia de nuestros clientes, segun lo establecido en nuestro contrato de servicios, el cliente deposita el 5% en la cuenta de la Corte en cada condado establecida para tal fin , (el cliente puede optar por comprar con una cuenta genérica y el título se publica bajo su nombre o abrir una cuenta exclusiva) para luego proceder a la compra, por supuesto, siempre recomendamos para más información requerir una cita o llamada en conferencia con el cliente. cualquier pregunta, no dude en ponerse en contacto con nosotross.
Para Agentes Inmobiliarios
Siempre estámos buscando formar alianzas con agentes inmobiliarios interesados en traer inversionistas o clientes para la compra de propiedades en foreclosure y subastas de tax deed en Florida, ambos cobramos el 6% de la cantidad de compra, a ser divido en partes iguales. esta comision u honorario es garantizado por contrato, la modalidad de pago es; se cobra la mitad después de la compra y emision del Certificado de Venta y la segunda mitad cuando se emita el Certificado de Título.
Datos de la inmobiliaria representa el cliente, así como proporcionar asesoría inmobiliaria.
El Proceso de Ejecución Hipotecaria
Nota: La siguiente es una descripcion generalizada del proceso de ejecución hipotecaria. Si usted está interesado en conocer el proceso de ejecución hipotecaria, por favor contáctenos.
Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un dueño no puede hacer los pagos de principal o interés de su préstamo, normalmente conduce a la propiedad ser ejecutada y vendida en subasta.
Etapas de la ejecución hipotecaria
El proceso de ejecución no es muy difícil de entender. Hay varias etapas, durante el cual el propietario tiene la oportunidad de traer el préstamo al corriente y evitar la ejecución hipotecaria.
Después de unos tres a seis meses de pagos fallidos o no ho hechos, el banco o acreedor registrar un aviso de defecto o falta de pago. En la oficina de la Corte del condado. Esto pone al deudor en aviso que él o ella está enfrentando una ejecución hipotecaria.
Si el defecto o falta de pago no es corregido (el préstamo debe ser puesto al corriente) luego de un proceso legal que puede llevar de meses a algunos años, se establece una fecha de venta de ejecución hipotecaria. El propietario recibirá un aviso de venta, además, el aviso de venta se registra en la oficina del registrador en el condado donde se encuentra la propiedad.
La ejecución hipotecaria que se hacia anteriormente en los escalones de la corte del condado donde la propiedad se encuentra. En la actualidad y especialmente en Florida la ejecución hipotecaria es en línea, allí es donde nuestra experiencia y conocimiento prácticos son muy utiles.
El dia y la hora de la subasta asiu como la ubicación de la propiedad se señalan en el aviso de venta. En la venta de fideicomisario, la propiedad es subastada en público al mejor postor, quien deberá de pagar el precio de la oferta más alta, con un depósito del 5% por adelantado y el resto en 24 horas. El ganador de la subasta recibirá un Certificado de Título de propiedad emitido por la Corte del Condado.
Subasta
En la subasta, una cantidad de apertura o la cantidad exigida por el banco pudiera iniciar el proceso.
Esta una cantidad de apertura o la cantidad exigida por el banco es generalmente menor que el saldo del préstamo, incluyendo interés acumulado y cualquier honorarios adicionales y honorarios asociados con la venta.
Si hay no hay pujas superiores a la apertura de una oferta, la propiedad será adquirida por el banco o acreedor. Si esto ocurre, y la oferta de apertura no se cumple, la propiedad es considerada un REO o propiedad reposeida, esto normalmente ocurre porque muchas de las propiedades a la venta en las subastas de ejecuciones hipotecarias valen menos que el monto total adeudado al banco o acreedor.
Cuando usted compra la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria, todo gravamen menor (hipotecas de segundo grado o algunas deudas menores ) distinto al gravamen de Asociación de Propietarios del condominio, violaciones o multas municipales y los impuestos de propiedad, son eliminados.
Prelación de las deudas o gravamenes se determina por la fecha de registro.
Glosario de Términos de Bienes Raíces
EXTRACTO DE TÍTULO Una historia condensada del título de la tierra; un resumen de los documentos registrados que afectan el título sobre el cual un abogado puede emitir una opinión en cuanto a la condición del título. Todavía en uso en algunos estados, le está cediendo el paso al seguro de título. En el estado de CT, se usa el seguro de título.
CLÁUSULA DE ACELERACIÓN Cláusula usada en los pagarés y la hipoteca que otorga al prestador el derecho a exigir el pago inmediato del balance del préstamo de la hipoteca debido a algún acontecimiento como que el prestatario esté en defecto, una modificación a la propiedad sin el consentimiento del prestador, la destrucción de la propiedad u otro acontecimiento que ponga en peligro la seguridad del préstamo.
ACEPTACIÓN Voluntariamente acordar estar limitado por los términos de una oferta. La oferta y la aceptación crean un contrato.
RECONOCIMIENTO La declaración escrita hecha por una persona que firma un documento y hecha ante la presencia de una persona autorizada para emitir un juramento (como un notario público o un Comisionado de la Corte) declarando que la firma constituye un acto libre y voluntario.
INTERÉS AJUSTABLE (Siglas en inglés, ARM) Un préstamo que le permite al prestador ajustar la tasa de interés de la hipoteca en base a los cambios en un índice específico. Cuando las tasas cambian, los pagos mensuales de la hipoteca aumentan o disminuyen, pero generalmente están sujetos a un límite máximo.
IMPUESTO AD VALOREM Un impuesto estipulado según el valor (se usa generalmente para referirse a un impuesto de propiedades inmobiliarias).
POSESIÓN ADVERSA Un método posible para adquirir título por la posesión bajo ciertas condiciones. La posesión debe ser real, visible, bajo demanda, por derecho, abierta, continua, notoria, exclusiva, y hostil (deliberadamente en contra de los derechos del dueño). Los estatutos de CT requieren 15 años de posesión para que la posesión adversa pueda tener efecto.
ENAJENACIÓN El acto de transferir el derecho de propiedad a otro. La transferencia puede ser voluntaria, en forma de regalo o venta, o involuntaria, a través de la posesión adversa o por expropiación o condenación.
CLÁUSULA DE ENAJENACIÓN Una cláusula en una hipoteca (o escritura de fideicomiso) que indica que el balance de la deuda asegurada se convierte inmediatamente en debido y pagadero a opción del prestador (hipotecario) sobre la transferencia del derecho a propiedad de la propiedad asegurada. También se le denomina cláusula de “Pagadero al Momento de la Venta”.
AMORTIZACIÓN La reducción de una deuda por medio de obligaciones o pagos a la deuda principal y al interés, en plazos mensuales, en un período determinado de tiempo, de modo que al final del período, la deuda haya desaparecido totalmente.
AMORTIZAR La reducción gradual de una deuda a través de pagos parciales regulares del capital y de los intereses acumulados por un tiempo definido.
ANNUAL PERCENTAGE RATE (APR) TASA DE PORCENTAJE ANUAL (Siglas en inglés, APR) El costo total de una hipoteca declarado como un porcentaje anual, incluyendo puntos de interés y seguro de hipoteca. La Tasa de Porcentaje Anual - APR, puede ser una base efectiva para comparar el costo de un préstamo ofrecido por diferentes prestadores.
TASACIÓN Un estimado del valor justo de una propiedad en el mercado, basado en un análisis hecho por una persona calificada, con licencia y sin interés personal en la propiedad.
“AS IS” CONDITION CONDICIÓN DE “COMO ESTÁ” La condición de una propiedad incluyendo todos los defectos físicos de la misma.
VALOR AVALUADO El valor asignado a una propiedad para propósitos de impuestos a la propiedad efectuado por el avalista de impuestos.
AVALUACIÓN (1) El estimado del valor de una propiedad para fines de impuestos. Las avaluaciones con fines de impuestos a bienes inmobiliarios deben ser de un 70% del valor justo en el mercado. (2) Un impuesto local recaudado sobre una propiedad para un propósito específico (por ejemplo, para alcantarillado).
ASIGNACIÓN La transferencia escrita de todos o parte de los derechos o intereses de alguien. Por ejemplo, alguien podría asignar una hipoteca, un contrato de compra o un arrendamiento.
ASUNCIÓN DE UNA HIPOTECA El acuerdo entre un comprador y un vendedor a través del cual un comprador asume los pagos de la hipoteca existente del vendedor adoptando la deuda de la hipoteca como suya propia. El comprador pasa a ser personalmente responsable de los pagos, y el vendedor deja de ser responsable de saldar la hipoteca. Una asunción generalmente requiere de una revisión del crédito del nuevo prestatario, del consentimiento del prestador y de un honorario de asunción. Nota: Si una hipoteca contiene una cláusula de “Pagadero a la Venta,” ésta podría no ser asumida.
ABOGADO APODERADO Aquél que es designado para actuar (como agente) para otro (el principal) bajo un poder de abogado. La extensión de la autoridad del agente (en uno o varios actos específicos) está limitada a aquélla que le otorga el documento del poder de abogado. –
PRÉSTAMO HIPOTECARIO BALON Aquél en el que el interés y el capital de un préstamo son amortizados en un período más largo que el del término del préstamo. Por ejemplo, 30 años de amortización y 5 años de término. Al final del plazo de 5 años, el capital restante del préstamo es pagadero. La suma del capital que se debe al momento de madurez se conoce como la suma “global”.
TRASPASO Un documento escrito que transfiere el título de la propiedad personal.
OBLIGACIÓN (1) Un acuerdo preliminar entre un comprador y un vendedor en el cual las condiciones y términos básicos de la compra y venta de un bien inmobiliario son establecidos por adelantado, y la intención de las partes es que el contrato de Compra y Venta sea preparado por un abogado. Un documento de obligación puede ser o no, un acuerdo preliminar y/o una obligación de compra o contrato. (2) Un reporte emitido por una compañía de títulos estableciendo por adelantado las condiciones del título de cierta propiedad a partir de cierta fecha, y estableciendo por adelantado condiciones que, de ser satisfechas, ocasionarán que se emita una póliza de seguro de título. También se le llama compromiso.
VIOLACIÓN DE CONTRATO El fallo en el cumplimiento de un contrato, en una parte o en su totalidad, sin tener una justificación legal.
TASA DE CAPITALIZACIÓN La tasa de ganancia que producirá una propiedad sobre la inversión del comprador.
CERTIFICADO DE TÍTULO Documento proveído por una fuente calificada (como una compañía de títulos o un abogado) indicando que ese título a la propiedad le pertenece al dueño.
CADENA DE TITULARIDAD El orden cronológico de convenios de una parcela de tierra desde un punto inicial de aceptación hasta el presente.
TÍTULO LIMPIO (O SANEADO) Un título libre de gravámenes o de cuestionamientos legales pertinentes al derecho sobre una propiedad.
“ANOMALÍA” EN UN TÍTULO (O “NUBE” EN EL TÍTULO) Una reclamación o gravamen sobre un bien inmueble que afecta el título de la tierra y los derechos del propietario. Por ejemplo, A le vende el Solar 1, Extensión 1, a B. El título es redactado por error diciendo Solar 2, Extensión 1. Se crea entonces una “anomalía” sobre el Solar 2 al registrarse un título erróneo. Se puede remover la “anomalía” o “nube” a través de un renunciamiento de título, un descargo, o en caso necesario, de una acción judicial.
COLATERAL (O GARANTÍA) Algo de valor, comprometido como seguridad en una deuda (por ejemplo, una casa y la tierra como seguridad para una hipoteca).
TÍTULO DE APARIENCIA CORRECTA Lo que le da la apariencia de ser un buen título, pero que en verdad contiene algunos defectos (por ejemplo, una Escritura traspasada a un comprador sin que el vendedor tenga un título propio).
LETTER COMPROMISO O CARTA DE COMPROMISO (1) La promesa escrita de un prestador de hacerle un préstamo a otro por una suma específica y bajo términos específicos. (2) Una promesa escrita hecha por una compañía de Seguro de Título de asegurar un título.
COMPARABLES Propiedades substancialmente similares a la propiedad en cuestión usadas en un reporte de tasación o en un CMA – para ayudar a estimar el valor justo en el mercado de la propiedad en cuestión.
EXPROPIACIÓN La toma de una propiedad privada para el uso público a través del poder de dominio eminente. Para hacer la ocupación se le deberá pagar al propietario una “compensación justa”.
CONDOMINIO Un tipo de comunidad de interés común creada al archivar una Declaración de Condominio en los expedientes de la tierra, en la cual los individuos compran y son dueños de una unidad de vivienda en un complejo múltiple de viviendas y comparten las responsabilidades financieras de las áreas comunes.
CONSIDERACIÓN La causa, motivo, precio o fuerza obligatoria que induce a una de las partes a incurrir en un contrato.
CONTINGENCIA Una condición que debe ser satisfecha antes que un contrato sea obligatorio (por ejemplo, una contingencia de hipoteca en un Acuerdo de Compra y Venta haciendo que la venta de la casa sea condicional a que el comprador obtenga un financiamiento).
CONTRATO Un acuerdo legalmente obligatorio como resultado de una oferta y su aceptación entre dos o más partes competentes.
TRASPASO La transferencia del interés sobre un bien inmobiliario.
IMPUESTO DE TRASPASO Un impuesto sobre la venta de un bien inmobiliario basado en el precio de venta o el capital transferido, acumulado en la propiedad. Los impuestos de traspaso estatales para residencias y mejoras de tierra son de $5 por cada $1,000 para consideraciones de hasta $800,000, y de $10 por cada $1,000 del precio de venta por encima de los $800,000; el impuesto local/municipal de traspaso es de $1.10 por cada $1,000 a considerar.
COOPERATIVA Una forma de propiedad múltiple en la cual una corporación cooperativa es propietaria y mantiene las operaciones de la propiedad y sus residentes; por virtud de la posesión de acciones en la corporación se tiene el derecho de ocupar una unidad.
CONTRAOFERTA Una oferta hecha en respuesta a otra (en lugar de la aceptación) y que tiene el efecto de rechazar la oferta original. Por ejemplo, A le ofrece comprar la casa de B por X dólares. B no acepta la oferta, pero responde ofreciendo venderle a A, a un precio más alto. La oferta de B a A es una contraoferta.
CONVENIO Generalmente, casi cualquier acuerdo escrito. Más común en bienes raíces, las aseveraciones en una escritura hechas por el cesionista o implícitas por ley. Ejemplos: convenio de no gravamen, convenio de derecho a traspaso, etc.
HACIENDO NEGOCIOS COMO (Siglas en inglés, D/B/A) Una identificación del propietario o propietarios de un negocio y del nombre del negocio. No es una sociedad ni una corporación.
ESCRITURA Un instrumento escrito que cuando es ejecutado y entregado traspasa el título o el interés sobre un bien inmobiliario.
ESCRITURA EN REEMPLAZO Para poder evadir una ejecución hipotecaria, la escritura (el título) de una propiedad se le otorga al prestador para satisfacer la obligación de pago de la deuda.
ESCRITURA DE FIDEICOMISO Un documento usado en lugar de una hipoteca para asegurar el pago de un pagaré.
CONTUMACIA Un incumplimiento o fallo en cumplir con un deber que ha surgido bajo un acuerdo contractual (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario; la falta de pago de los pagarés de la hipoteca de manera puntual).
SENTENCIA POR DEFICIENCIA Una sentencia personal en contra de un propietario (el prestatario) cuando una venta de ejecución hipotecaria no produce el dinero suficiente para satisfacer completamente la deuda hipotecaria.
DEPÓSITO (1) Dinero dado (consideración) para un compromiso de venta. También se le conoce como “dinero en buena fe”. (2) Una acumulación natural de recursos (petróleo, oro, etc.) que puede ser explotada comercialmente y mercadeada.
DEPRECIACIÓN En tasaciones, una pérdida en el valor de la propiedad como resultado del deterioro físico, el funcionamiento obsoleto o la economía obsoleta.
DOMINIO EMINENTE (Condenación) El derecho de un organismo gubernamental de adquirir propiedad privada para uso público tras el pago de una compensación justa (al precio justo en el mercado) a través del proceso legal de condenación.
GRAVAMEN Cualquier cosa que afecte o limite el título de dominio absoluto de una propiedad, tal como una hipoteca, una servidumbre, una restricción, una sentencia o un embargo preventivo por falta de pago en los impuestos. A pesar que tal derecho o interés podría no impedir la transferencia del título, podría reducir el valor de la propiedad.
PLUSVALÍA El interés financiero de un propietario sobre la propiedad. La diferencia entre el valor justo en el mercado de una propiedad y la deuda de la hipoteca.
ESCROW EN CUSTODIA 1) Fondos guardados en confianza para ambas partes, para ser usados en una transacción que será realizada por un abogado o por un corredor de bienes raíces. 2) El cierre de una transacción y la entrega de un título a una tercera parte (el agente custodio) para que se lo entregue al comprador cuando suceda cierto evento o eventos.
DESALOJO Una acción jurídica para sacar (expulsar) a alguien de una propiedad sobre la que tiene posesión. Más comúnmente, para sacar a un inquilino.
VALOR JUSTO EN EL MERCADO El precio hipotético de compra de una propiedad que probablemente será negociado entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en un período razonable de tiempo.
RELACIÓN FIDUCIARIA Una relación de confianza y confidencialidad.
COSTOS DE FINANCIAMIENTO Los costos de intereses y otros cargos envueltos en tomar dinero prestado para construir o comprar bienes raíces.
HIPOTECA EN PRIMER RANGO O PRIMARIA Una hipoteca que tiene prioridad sobre todos los gravámenes voluntarios sobre determinada propiedad.
EJECUCIÓN HIPOTECARIA Un procedimiento legal a través del cual se le priva al prestatario de su interés en la propiedad hipotecada por incumplimiento de pago. Hay ejecución por venta en pública subasta y ejecución estricta. En la ejecución por venta, la propiedad hipotecada se vende para cumplir con el préstamo, y el título de la propiedad pasa al prestador o a una tercera parte que compra la propiedad en la venta. La ejecución estricta es un proceso judicial a través de la corte.
ESCRITURA DE GARANTÍA GENERAL Una escritura dada por un vendedor para convertir el título de un bien inmobiliario conteniendo garantías específicas.
CESIONARIO Aquél al que se le hace una cesión. El comprador de la propiedad.
CESIONISTA Aquél que cede una propiedad o los derechos a la propiedad. El vendedor de la propiedad.
ARRENDAMIENTO DE TIERRA El alquiler de una tierra (usualmente a largo plazo) en la cual un inquilino generalmente posee un edificio/construye su propio edificio, pero paga por el uso de la tierra.
GARANTÍA La promesa de una parte de pagar una deuda o de cumplir con una obligación acordada por otro si la parte original falla en pagar o en actuar de acuerdo con lo acordado en el contrato.
PRÉSTAMO HIPOTECARIO DE ALTO COSTO Cualquier préstamo o extensión de crédito exceptuando para una hipoteca de reserva en el que la tasa de porcentaje anual excede el rendimiento de valores de la seguridad de haciendas por más de 8 puntos porcentuales.
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE CASAS Una asociación sin fines de lucro de propietarios de casas formada con el propósito de administrar, mantener y/o mejorar las áreas comunes.
CUENTA CONFISCADA Una cuenta mantenida por un prestador para el pago de impuestos, seguro, y otras deudas periódicas sobre el bien inmobiliario. Por ejemplo, cuando un prestatario (el propietario) paga una porción de los impuestos anuales con cada pago mensual, el prestador deposita esa porción del pago en una cuenta cerrada y sellada y entonces paga la cuenta de impuestos al momento de vencimiento con los fondos acumulados en dicha cuenta.
HIPOTECA ASEGURADA Una hipoteca asegurada contra pérdidas para el hipotecario (prestador) en el caso de incumplimiento y en el caso de que la propiedad hipotecada falle en satisfacer el balance adeudado más los costos de ejecución. Podría ser asegurada federalmente por la FHA o el VA, o privadamente, como por la MGIC.
TASA DE INTERÉS Un honorario cargado por un prestador por el préstamo de un dinero por un tiempo específico, usualmente expresado como un porcentaje anual.
TOPE DE LA TASA DE INTERÉS El cargo máximo de la tasa de interés permitido en un préstamo de tasa ajustable por cualquier período de ajuste durante la vida del préstamo.
DOCUMENTO DE ARRENDAMIENTO Un acuerdo entre un propietario (el arrendador) y el inquilino (el arrendatario) por el cual el propietario le da el derecho de posesión a un inquilino por un período específico de tiempo (el término) por una consideración específica (el alquiler).
ARRENDAMIENTO Un interés en una propiedad mantenida bajo alquiler; un bien por un plazo fijo. El derecho de un inquilino a ocupar el bien inmueble durante el período del alquiler.
ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA Un arrendamiento bajo el cual el arrendatario tiene el derecho a comprar la propiedad. Para que la opción de compra sea válida, el precio y los términos de la compra deben ser establecidos por adelantado en el acuerdo. El período de la opción puede correr por el mismo plazo del alquiler o sólo por una porción del período de arrendamiento.
DESCRIPCIÓN LEGAL Un método de describir legalmente una parcela de tierra aceptable en una corte. Formas comunes de descripciones legales incluyen el Solar y la Cuadra, y las Reparticiones y Límites.
ARRENDATARIO La parte a quien se le concede el arrendamiento (el derecho a posesión) a cambio de la consideración (del alquiler).
ARRENDADOR La parte que da el arrendamiento a cambio de la consideración (del alquiler).
GRAVAMEN (1) Un impedimento, ya sea voluntario o involuntario puesto sobre una propiedad para el pago de una deuda. (2) Una reclamación legal sobre la propiedad de otro como seguridad por una deuda u obligación. Nota: Todos los gravámenes son impedimentos, pero no todos los impedimentos son gravámenes.
RENUNCIA DEL DERECHO DE RETENCIÓN O GRAVAMEN Una renuncia del derecho a una reclamación legal en la propiedad de otro. Por ejemplo, en el derecho de retención del mecánico – cuando un subcontratista (ya sea que trabaja en los techos, un paisajista, un electricista) firma una renuncia de derecho de retención del mecánico, de modo que el propietario o contratista general pueda recibir un avance en un préstamo de construcción.
LITIGIO PENDIENTE Una notificación legal asentada para mostrar que se ha sometido una demanda que afecta el título a, o la posesión de un bien inmobiliario, su uso y su disfrute. El asentamiento advierte que cualquiera que adquiera un interés en esa propiedad posteriormente a la fecha en que se asentó, podría verse obligado por los resultados del litigio.
PÓLIZA DEL PRÉSTAMO Una póliza de una compañía de seguro de título asegurando al prestador o al beneficiario bajo una escritura de fideicomiso contra las pérdidas que pueda causar un título sin validez sobre el prestador o la pérdida de la prioridad de la hipoteca o de la escritura de fideicomiso.
LOAN-TO-VALUE RATIO RAZÓN ENTRE EL PRÉSTAMO Y EL VALOR La relación entre el monto del préstamo hipotecario y el valor tasado de la propiedad, expresada como un porcentaje.
TÍTULO COMERCIABLE Un título limpio, vendible, que es razonablemente libre de riesgo de demandas por anomalías. Bajo el Acta de Registro de Títulos Comerciables de CT, existe un título comerciable cuando existe un registro ininterrumpido del título en el interés de un bien inmobiliario que retrocede por lo menos 40 años y no aparece nada en los expedientes de la tierra en la cadena de títulos de la propiedad que indique el despojo del título de su propietario.
VALOR EN EL MERCADO El precio probable de compra, el cual un comprador dispuesto pagaría a un vendedor dispuesto en un mercado competitivo.
DERECHO DE RETENCIÓN DEL GRAVAMEN Un gravamen estatutario creado a favor de los contratistas, trabajadores y encargados de materiales, evaluadores, ingenieros y arquitectos que han realizado trabajos o suministrado materiales para construcción o reparación de mejoras a una propiedad, pero a los cuales no se les ha pagado todavía.
COMBINACIÓN DEL TÍTULO Un interés en un bien inmobiliario se combina con (o es absorbido por) un interés mayor. Por ejemplo, un inquilino compra la propiedad que está arrendando. El interés como inquilino se combina con el interés como propietario, terminando con el interés de arrendamiento.
MORTGAGE HIPOTECA El documento legal a través del cual se compromete el bien inmobiliario al prestador como seguridad por el pago total de un préstamo. El prestatario (el deudor hipotecario) retiene la posesión y el uso de la propiedad.
VIVIENDA FAMILIAR MÚLTIPLE Una edificación diseñada como morada para más de una familia viviendo allí al mismo tiempo.
RESCINSIÓN MUTUA La cancelación de un contrato por acuerdo mutuo de las partes.
PAGARÉ Un documento legal que obliga al prestatario a pagar una suma de dinero a una tasa establecida de interés en una fecha específica o por demanda. Un pagaré por lo general está asegurado por una hipoteca o escritura.
NOTIFICACIÓN DE INCUMPLIMIENTO Una notificación escrita archivada en el récord de la tierra haciendo constancia que el prestatario está en incumplimiento (atrasado en los pagos) bajo los términos de una hipoteca o de una escritura.
NOTIFICACIÓN DE DESALOJO Una notificación hecha por un propietario a un inquilino para que éste abandone la propiedad alquilada.
OPCIÓN El derecho a comprar una propiedad a un precio específico durante un período de tiempo definido. El comprador no tiene obligación de comprar, pero el vendedor tiene la obligación de vender si el comprador ejerce su derecho a compra.
HONORARIO DE ORIGINACIÓN Un honorario único (puntos) cargado por un prestador por hacer un préstamo de bienes raíces. El honorario (usualmente un porcentaje de la suma prestada) puede incluir los costos de preparación de los documentos del préstamo, de una revisión del crédito y de una tasación.
PITI CAPITAL O PRINCIPAL, INTERÉS, IMPUESTOS Y SEGURO (Siglas en inglés, PITI) Un acrónismo en inglés que designa el principal, el interés, los impuestos y el seguro; las 4 partes del pago mensual de una hipoteca. El Principal se refiere al balance restante de la suma tomada a préstamo. El Interés, se refiere al honorario al prestatario por tomar prestado el dinero. Los Impuestos se refiere a una 1/12 parte de la cuenta anual de impuestos a la propiedad. El Seguro se refiere a la 1/12 parte de la prima anual del seguro del propietario contra peligros.
COMPLEJO PLANIFICADO DE UNIDADES Una subdivisión consistente en viviendas individuales y una o más parcelas generalmente poseídas en común o con derechos recíprocos sobre una u otras parcelas más.
PUNTOS (Puntos de descuento en un préstamo) Una suma pagadera en una sola ocasión al prestador por hacer un préstamo. Cada punto equivale al uno por ciento de la suma del préstamo. Los puntos son pagados por el vendedor en los préstamos de la FHA y el VA y por el comprador o el vendedor (o ambos) en los préstamos convencionales.
PODER DE ABOGADO O PODER LEGAL Un documento legal autorizando a alguien a actuar en favor de otro. La autoridad puede ser completa o limitada a un acto específico.
REPORTE PRELIMINAR DE TÍTULO Un reporte emitido por una compañía de título mostrando el estado del título de la propiedad antes de una transacción de venta o de préstamo.
CARGOS PREPAGADOS DE FINANCIAMIENTO Cualquier cargo de financiamiento que es pagado separadamente en efectivo o cheque antes o al momento en que se otorga un préstamo. Los “cargos prepagados de financiamiento” también incluyen crédito por seguro de vida, accidente, salud, incapacidad y desempleo, cuando el costo del seguro es prepagado con los productos del préstamo. Los cargos prepagados de financiamiento no incluyen los intereses interinos entre el momento del cierre del préstamo y la fecha del primer pago. Son primas cargadas o requeridas por una agencia gubernamental para ser guardadas en una cuenta de fondos en custodia.
PENALIDAD POR PREPAGO Una suma que puede ser cargada al prestatario por el prestador a consecuencia del saldo prematuro de una deuda. La penalidad por prepago compensa al prestador por el interés sobre el préstamo que dejaría de ganarse. La ley de CT puede limitar la suma de penalidad por prepago que un prestador puede cargar.
PRINCIPAL 1) La suma original tomada a préstamo o el balance restante en un préstamo hipotecario excluyendo los intereses y cualquier otro cargo. (El capital). 2) La parte más importante en una transacción.
PRIVATE MORTGAGE INSURANCE (PMI) SEGURO PRIVADO DE HIPOTECA (Siglas en inglés, PMI) Un seguro requerido generalmente por un prestador cuando el pago inicial del prestatario es menor que el 20% del precio de compra, permitiéndole al prestador hacer un préstamo convencional de un porcentaje más alto que el valor de la propiedad. El costo del seguro privado de hipoteca es incluido usualmente en los pagos mensuales hipotecarios del prestatario.
PAGARÉ PROMISORIO NOTA PROMISORIA Una promesa escrita de pagar una suma específica durante un tiempo limitado, o a demanda hecha por una persona específica, a la orden de, o al portador.
IMPUESTO A LA PROPIEDAD Un impuesto establecido sobre la propiedad personal o de bien inmobiliario, cuya suma depende del valor de la propiedad.
PRORRATA Distribución de los gastos de una propiedad (como impuestos a la propiedad, primas de seguro, ingreso de arrendamiento, combustible de calefacción, etc.) entre comprador y vendedor proporcionalmente al tiempo de uso al momento del cierre.
ACUERDO DE COMPRA Y VENTA Un acuerdo entre comprador y vendedor de un bien inmobiliario estableciendo por adelantado el precio y los términos de la venta.
HIPOTECA DE DINERO DE COMPRA Un pagaré asegurado por una hipoteca o escritura dado por un comprador a un vendedor como parte de la consideración de la compra. A esto también se le conoce como financiamiento del vendedor.
ESCRITURA DE RENUNCIAMIENTO Una escritura que traspasa cualquier interés que tenga el cesionista/vendedor en la propiedad sin garantías, ni obligaciones.
BIENES RAÍCES/BIEN INMOBILIARIO La tierra y cualquier cosa fija permanentemente a la tierra, como edificaciones, verjas, árboles, minerales, y las cosas adheridas a las edificaciones, como los aditamentos de iluminación, aditamentos de plomería y calefacción, y otros artículos que se considerarían como propiedad personal si no estuviesen adheridos.
REGISTRO El acto de archivar o registrar los documentos que afectan los intereses en la propiedad inmobiliaria como un asunto de registro público, informando así a futuros compradores, acreedores, y otras partes interesadas.
CARGO SOBRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Dinero pagado por registrar los documentos de la venta de una propiedad en los expedientes de la tierra. Usualmente es $10 por la primera página de un documento, y $5 por cada página subsiguiente.
TRANSACCIÓN DE REFINANCIAMIENTO Saldar un préstamo con el producto de otro préstamo usando la misma propiedad como seguridad.
ALBACEA DE ESCRITURAS Un término usado para describir a la persona encargada de los instrumentos registrados. También se le conoce como el registrador. Los registradores de CT son los albaceas municipales.
RESTABLECIMIENTO El pago de un pagaré, hipoteca, escritura, etc., para sacarlo del estado de incumplimiento y ponerlo en buen estado.
LIBERACIÓN Un instrumento liberando la propiedad de un gravamen de la hipoteca, un fallo, etc. En algunas áreas se usa un “descargo” en lugar de una liberación.
DERECHO AL PRIMER RECHAZO Una provisión en un acuerdo que requiere que el dueño de la propiedad le dé a la otra parte la primera oportunidad de comprar o alquilar esa propiedad antes de que se la ofrezca a cualquier otra persona.
CUMPLIMIENTO Un documento reconociendo el saldo de una deuda. También conocido como la “liberación de la hipoteca”.
HIPOTECA EN SEGUNDO RANGO Una hipoteca hecha subsecuentemente a la primera y generalmente subordinada en prioridad a la primera hipoteca.
INTERÉS SIMPLE Interés computado sólo sobre el balance del capital.
SUBDIVISIÓN Una división de una sola parcela de tierra en parcelas más pequeñas (solares) archivando un mapa que describa la división y obteniendo la aprobación de una comisión gubernamental (de la ciudad o condado). La excepción es un condominio, al cual a veces se le denomina una “subdivisión de un solar”.
GRAVAMEN TRIBUTARIO Un cargo contra una propiedad creado por operación de la ley. Por ejemplo: (1) Un gravamen por falta de pago de los impuestos a la propiedad, fijados sólo sobre la propiedad que no ha pagado los impuestos. (2) Un gravamen federal de impuesto sobre la renta. Este gravamen puede afectar a toda la propiedad en la cual se encuentra la que debe el impuesto.
TÍTULO Evidencia del derecho a ser propietario o evidencia de ser dueño de una propiedad. En bienes raíces, el documento que evidencia el derecho a la propiedad es el título.
SEGURO DE TÍTULO Un seguro contra pérdidas que puedan resultar de las anomalías del título o de querellas desprendidas de disputas por la posesión de una propiedad específicamente descrita.
INVESTIGACIÓN DEL TÍTULO Una revisión de toda la información registrada respecto a un bien inmueble para que revele los hechos pasados y presentes.
RETENCIÓN ILEGAL La posesión injustificada de una propiedad por un inquilino cuyo ingreso original fue legal (por ejemplo, en el caso de un inquilino bajo un arrendamiento) pero cuyos derechos de posesión han concluido.
ACUERDO DE USO Y OCUPACIÓN Un acuerdo escrito entre vendedor y comprador que le permite al comprador usar y ocupar la propiedad del vendedor antes de que el comprador obtenga el título, o que le permite al vendedor seguir usando y ocupando la propiedad después del traspaso del título.
USURA Interés cargado en exceso de la tasa establecida legalmente.
TERRENO BALDÍO Terreno sin construcción ni mejoras (tales como alcantarillado, calles, electricidad, etc. Tierra sin mejoras.
TASA DE INTERÉS VARIABLE Una tasa de interés que fluctúa mientras la tasa prevalente sube o baja. En hipotecas, usualmente existen límites para la frecuencia y la cantidad de la fluctuación.
GRAVAMEN VOLUNTARIO Un gravamen puesto sobre un bien inmueble por una acción voluntaria del propietario. Los más comunes son las hipotecas o las escrituras de fideicomiso.
RENUNCIA El abandono de un derecho. En construcción, la renuncia voluntaria de los subcontratistas de los derechos de reclamación de los mecánicos para que el propietario obtenga avances (retiros) provenientes de un préstamo para construcción.
GARANTÍA Una promesa legal comprometedora, dada al momento de una venta, donde el vendedor le da al comprador cierta seguridad de la condición de la propiedad que está siendo vendida.
ZONIFICACIÓN La división de una ciudad o condado en áreas (zonas) hecha a través de regulaciones legislativas, especificando los usos permitidos de bienes raíces en el área.